Риск – благородное дело, но только не при покупке жилья

Благодаря ипотечному кредитованию купить квартиру стало проще. Но возникает вопрос со стороны банка и страховой компании по поводу «юридической чистоты квартиры».

Термин «юридически чистая квартира» обозначает, что приобретаемая недвижимость не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким-либо основаниям. Страхование титула – это именно та страховка, которая поможет в будущем избежать каких-либо проблем при потере права собственности на приобретенную квартиру.

Страховая компания при заключении договора страхования, содержащего риск утраты права собственности – титула, проводит предварительную экспертизу «юридической чистоты квартиры». Страхователь предоставляет для проверки Страховщику следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на объект недвижимости, к которым относятся: договор купли-продажи (договор дарения, мены, передачи недвижимого имущества в собственность граждан и т.п.) с актом приема-передачи; свидетельство о государственной регистрации права; выписку из единого государственного реестра и др.

2. Регистрационные документы: справка о регистрации (выписка из домовой книги); финансово-лицевой счет недвижимого имущества и др.

3. Технический паспорт на объект недвижимости с выкопировкой из поэтажного плана здания с экспликацией площади; разрешение органов местного самоуправления на переустройство и/или перепланировку объекта недвижимости; или решение суда о сохранении объекта недвижимости в переустроенном и/или перепланированном виде.

4. В зависимости от субъектного состава сделки по приобретению недвижимости, также необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга (ги) на совершение сделки по приобретению (отчуждению) объекта недвижимости; разрешение органов опеки и попечительства на сделку.

5. Копии паспортов продавца (продавцов) и покупателя (покупателей);

Помимо документов, указанных выше, Страховщик имеет право затребовать и иные документы, в зависимости от условий совершения конкретной сделки.

В первую очередь проверяется правомочность продавцов на распоряжение объектом недвижимости, который является объектом договора купли-продажи (или иного вида договора по отчуждению недвижимого имущества). Для этого проводится общая экспертиза правоустанавливающих документов на предмет отсутствия расхождения данных по субъектам права, по характеристикам объекта недвижимости, соответствие номеров, присвоенных имуществу. Проверяется основание приобретения продавцом объекта недвижимости в собственность, при этом Страховщик вправе провести проверку не только документов, на основании которых собственником объекта недвижимости становится Страхователь, но и документов по сделкам, которые совершались с этим объектом ранее.

После проведения общей проверки документов Страховщик осуществляет проверку специфических условий сделки.

К таким условиям относится соблюдение порядка, установленного статьей 35 Семейного кодекса РФ, в частности, получение нотариально заверенного согласия супруга на осуществление одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и/или регистрации в установленном законом порядке. Причем это требование распространяется как на сторону, выступающую в качестве продавца объекта недвижимости, так и на сторону, выступающую в качестве покупателя объекта недвижимости. Также Страховщик имеет право затребовать указанное согласие бывшего супруга и в том случае, если на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества стороной, выступающей в качестве продавца, брак расторгнут, но указанное имущество приобреталось в период нахождения в законном браке. В случае отсутствия такого согласия Страховщик вправе отказать в страховании риска утраты права собственности.

Если стороной сделки купли-продажи (или иного вида сделки по отчуждению недвижимого имущества) являются несовершеннолетние лица, и они являются собственниками объекта недвижимости, обязательно должно быть предоставлено разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки. При этом если разрешение дано с условием предоставления несовершеннолетнему в собственность другого жилого помещения, договор страхования может быть заключен, но Страховщик имеет право запросить со стороны, на которую возложена такая обязанность, подтверждения исполнения условий, указанных в разрешении опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению недвижимого имущества.

В случае если было произведено переустройство и/или перепланировка объекта недвижимости, заявленного на страхование, Страховщиком производится проверка соблюдения условий, установленных 4 главой Жилищного кодекса РФ. Для этого проверяется наличие разрешения органов местного самоуправления на переустройство и/или перепланировку жилого помещения, или решения суда о сохранении объекта недвижимости в переустроенном и/или перепланированном виде. В случае отсутствия таких документов Страховщик вправе отказать в заключение договора страхования.

Так как у каждой сделки по отчуждению/приобретению недвижимого имущества имеются свои специфические признаки Страховщиком может проверяться и иная информация по указанной сделке. Именно поэтому список документов, которые должен предоставить Страхователь для заключения договора страхования, содержащего риск утраты права собственности, может меняться.

Страховые тарифы варьируются от 0,2% до 0,7% от страховой суммы. Размер тарифа зависит от количества сделок, совершенных с объектом недвижимости, рисковых обстоятельств, которые определяются Страховщиком, региона осуществления сделки по отчуждению/приобретению объекта недвижимости.

Стоимость предстраховой экспертизы юридической чистоты квартиры для клиента может обойтись бесплатно (при включении данной услуги в стоимость страхования) или от 1200 до 3000 рублей. Если объект недвижимости имеет большую историю, то стоимость экспертизы может доходить в редких случаях до 30000 рублей.